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房产新政刺激改善需求 今年上海涨幅或收窄

时间:2016-01-11 21:31:46  来源:东北新闻网  作者:编辑  分类:生活新闻

在年初多项新政和年内多次降息的影响下,2015年上海楼市热度近年罕见。上海中原地产研究报告显示,去年上海改善型住宅集体发力,新房与二手房均创下高成交量,加之有效去库存和成交结构变化,使得房价进一步攀升。

不过,中原地产预测,受去年需求集中释放影响,2016年上海楼市热度将有所回落,房价涨幅将收窄。

房产新政刺激改善型需求

去年3月底以后,楼市新政陆续出台,二套房认定及贷款比例放宽,交易税费降低,公积金贷款额度大幅增加,加之央行多次降息,4月以后的上海楼市步入量价齐升“快车道”。

中原地产数据显示,2015年上海新增商品住宅供应面积1195.4万平方米,环比减少4.0%;成交出现爆发式增加,达1500.2万平方米,环比增加54.9%;全年均价32174元/平方米,环比上涨18.1%。

其中,成交面积1500.2万平方米(扣除配套保障房),为近五年新高。

这一轮房产新政和降息,降低了贷款成本,加之交易税费征收从5年改为2年,市场潜在的改善型需求被大大刺激。

数据显示,2015年,上海单价在5万元/平方米以上的项目成交223万平方米,环比增加162.3%;成交面积上,110平方米至150平方米的改善型住宅占比最大。

二手房方面,2015年全年上海二手住宅成交套数、成交面积、成交金额分别为36.2万套、1557.9万平方米、3071.2亿元,环比分别增长96.8%、97.1%和134.8%。

与前年相比,总价在200万、300万乃至500万以上的二手住宅成交量翻倍上升,总价在200万元以下的二手住宅成交占比下降。

中心城区原闸北独领风骚

与改善型需求释放相应的是,中心城区出现少见的高成交量,成交价明显走高。黄浦、卢湾、静安、长宁、徐汇、原闸北、杨浦、虹口、普陀的总成交量达220.7万平方米,环比增加76%。

剔除配套动迁后,成交均价达60690元/平方米,环比上涨17.5%,涨幅比去年扩大2.5个百分点。

据中原地产监测,中心城区109个住宅板块中,2015年有89个板块均价上扬,其中3个板块涨幅超50%。在所有区县中,2015年表现最突出的是原闸北区。

2015年,在大宁金茂府跳高入市等利好影响下,原闸北的涨幅超全市涨幅,达39.3%,新建商品住宅均价更是升至61000元/平方米以上,超过浦东、杨浦、普陀等区。

二手房方面,中心城区亦出现放量上涨。中心城区二手住宅全年成交18万余套,环比上升八成以上。相对来说,郊区住宅不如中心城区受欢迎,无论是新房还是二手房,成交量、交易量和价格涨幅都显著低于中心城区。

“年末翘尾”透支购买力

预测2016年楼市,中原地产认为,从土地供应来看,2015年上海宅地供应比2014年有所增加,处在近年来高位。2016年新房供应预计将大于2015年,供求关系趋于平衡。

从政策面看,2015年年底的中央经济工作会议强调“去库存”。中原地产认为,除一线城市信贷政策无松动迹象外,其他托市政策不会改变。

这对上海楼市仍是利好。但由于2015年楼市情绪高涨,特别是“年末翘尾”,2016年楼市的部分购买力已被预支。因此,在下一轮政策出台之前,上海楼市有可能在今年出现阶段性交投低谷。

中原地产大胆预测,2016年新房成交1100万平方米,环比减少26.7%;预计全年房价会上涨5%至8%,涨幅低于2015年。

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